LEGISLAÇÃO - CONDOMÍNIO

Convenção

A configuração do Condomínio, sob o ponto de vista jurÃdico, se dá como formulado, segundo os quais o Condomínio edilÃcio deve ser instituÃdo por ato de vontade das partes, em escrito particular ou público, se as partes assim o preferirem a ser registrado no Cartóriode Registro de Imóveis. Esse escrito particular ou público é a Convenção Condominial.

Em outras palavras a Convenção é a "Constituição" do Condomínio. Todas as regras internas devem constar deste documento. Por outro lado, as regras só são válidas se nele constam.

A Convenção não pode ter itens que contrariem as leis municipais, estaduais e federais. Para aprová-la e torná-la obrigatória para todos, é preciso a assinatura de titulares de 2/3 das frações ideais do Condomínio.

Não é necessário convocar Assembleia para colher as assinaturas ou ratificar a decisão, quando se realiza pela primeira vez a Convenção. Para mudanças posteriores em seu texto, é preciso aprovação de titulares de 2/3 das frações ideais, em Assembleia.

Pela complexidade e importância deste documento, é recomendável contar com o auxílio de um advogado especialista em Direito Imobiliário para a redação.

Deve-se se atentar a alguns requisitos e particularidades que devem constar na Convenção Condominial, quais sejam:

• Completa discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
• Determinação da fração ideal atribuÃda a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns, sendo expresso em lei que a cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária na convenção condominial;
• A destinação das unidades autônomas;
• A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do Condomínio, inclusive o fundo-de-reserva.
• A forma de administração do Condomínio;
• A competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para asdeliberações;

As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

O Regimento Interno

Entende-se por regimento interno o conjunto de normas que regulam e disciplinam a conduta interna dos condôminos, seus locatários, usuários, serventes ou aqueles que de uma forma ou de outra usam o Condomínio. Por força do que determina, parte integrante daconvenção.

Este documento é peça importantíssima na administração de um Condomínio, tanto no auxílio ao síndico, como num melhor disciplinador do dia a dia de um edifício.

O regimento interno também é decidido pelos próprios condôminos e aprovado com maioria simples, ou seja, 50% (cinquenta por cento) mais um dos presentes em assembleia e tal documento faz parte da convenção registrada em cartório.

Nesse sentido, o regimento interno deve ser elaborado de forma a se antecipar aos problemas polêmicos, haja vista que estipular oficialmente os deveres e direitos dos condôminos é uma forma de proteger todas as partes. O que será permitido? O que será proibido? Como será realizado a utilização das áreas comuns? Qual a sanção (punição) para quem infringir as regras internas? Todas as respostas dessas indagações devem estar no regimento interno.